房仲巨頭掀一條龍革命！跨足包租代管推跨品牌聯賣，傳統仲介的「資訊保護傘」破了
房仲巨頭掀一條龍革命！跨足包租代管推跨品牌聯賣，傳統仲介的「資訊保護傘」破了M傳媒房產中心／報導台灣房仲業正在經歷一場「物種進化」的關鍵時刻。某大型房仲品牌日前宣布推出第三品牌，正式跨足包租代管領域，並同步推出面向全部房仲品牌開放的跨品牌聯賣平台，宣告台灣房仲業進入「買、租、管、售」一條龍服務的時代。這項布局表面上是業務擴張，骨子裡卻是對傳統房仲獲利模式與競爭壁壘的全面顛覆。當大型品牌開始用平台打破資訊不對稱、用管理服務綁住客戶，那些還在靠「獨家案子」吃飯的傳統仲介，生存空間正在被急速壓縮。為什麼現在出手？先看懂三個市場訊號第一個市場訊號：全台不動產經紀業許可家數持續攀升，但全年買賣移轉棟數卻大幅萎縮，平均每間店全年交易量創下近年低點。太多人搶太少餅，傳統買賣這條路已經塞到動彈不得。第二個市場訊號：租賃住宅包租業者、代管業者銷售額逆勢暴漲，年增率突破三位數。在房市急凍之際，包租代管業績卻大幅成長，背後體現的是數百萬租屋族的剛性需求，以及非自用住宅屋主對專業管理的迫切渴望。第三個市場訊號：日本包租代管營收占不動產經紀業整體營收約五成，台灣目前僅有個位數占比。這代表台灣的包租代管市場仍處於萌芽階段，成長空間相當可觀。看懂了吧？房仲跨足包租代管，不是「想不想」的問題，是「不轉型就等死」的生存戰。衝擊一：獲利模式從「打獵」變「農耕」傳統房仲像獵人，成交一間賺一筆，然後就要找下一個獵物。市場冷的時候，獵人只能餓肚子。但包租代管像農夫，只要把田種好，每年都有穩定收成。業界人士點出關鍵：「過去房屋買賣與租賃可謂兩條平行線，但房屋買賣過後，其實還有長達數年的管理與修繕，甚至是招租等行為，實務上『買、租、管、售』這四階段密不可分。」未來只做買賣的房仲，會面臨兩個致命劣勢第一，收入不穩定，市場冷就喝西北風。第二，客戶被一條龍業者綁死，從買房、出租、管理一路服務到賣房，客戶根本不會流到其他人手上。傳統房仲如果只想守著買賣這塊，未來的生存空間只會越來越小。衝擊二：聯賣平台打破資訊壁壘，在地優勢受到挑戰跨品牌聯賣平台讓資訊透明化，傳統仰賴地域獨佔的優勢逐漸瓦解。過去傳統房仲、尤其是自營品牌或在地小店，靠的就是「資訊不對稱」和「地域獨佔」在生存。某個社區只有我熟、某個屋主只信任我，案子進來我自己慢慢賣，不用跟別人分利潤。但跨品牌聯賣平台讓物件自動上架、跨品牌流通，資訊透明化之後，交易速度加快，但業者之間的競爭也變成「服務力」的直接對決。業界統計顯示，跨品牌合作聯賣的成交量，近年來呈現倍數成長。這代表跨品牌合作已經是不可逆的趨勢，消費者要的是成交效率，不是品牌忠誠度。如果還在堅持「我的案子不給別人賣」，失去的可能不只是利潤分成，而是整個案子。因為消費者的耐心有限，誰能最快幫他成交，他就跟誰合作。衝擊三：大型品牌加速展店，中小型業者面臨轉型壓力產業集中化正在加速，資源往大型品牌靠攏。大型房仲品牌這次推出新品牌，目標一年內大幅展店，未來三年品牌總店數上看千店規模。這不是單純的展店，而是用「品牌資源」加上「聯賣平台」加上「一條龍服務」三管齊下，把市場份額往自己身上集中。中小型房仲面臨的困境是：要加入聯賣平台，服務標準和管理能力跟得上嗎？要跨足包租代管，有足夠的資金和專業團隊嗎？要跟大型品牌拚品牌力，行銷預算夠嗎？未來房仲業的競爭，不再是一個人的戰鬥，而是「生態系」的競爭。大型品牌用平台把物件、客戶、服務串起來，形成正向循環；小型品牌如果還是單打獨鬥，客戶取得成本會越來越高，成交效率會越來越低。面對這場變革，傳統房仲並非無路可走，可以從以下方向思考轉型：第一，加入聯賣平台，借力使力。 聯賣平台多為開放機制，非特定體系的業者也能加入。與其抗拒，不如善用平台資源，讓物件被更多人看到，提高成交速度。但前提是服務品質要夠好，不然案子流出去也成交不了。第二，深耕社區，強化信任感。 平台可以打破資訊壁壘，但打不破人與人之間的信任。如果在社區深耕多年、鄰里關係緊密、客戶有問題第一個想到你，這種「在地信任」是大型品牌短期內難以複製的。用服務黏住客戶，而不是用資訊鎖住客戶。第三，補強租賃管理能力，轉型微型一條龍。 不一定要自己養包租代管團隊，可以跟在地的租服業者策略聯盟。有買賣案源，對方有管理能力，合作起來就是簡配版的一條龍。重點是讓客戶感受到「找一個人就搞定所有事」，而不是「買房找人、租房找別人」。M編結論大型房仲品牌跨足包租代管、推出跨品牌聯賣平台，表面上是業務擴張，骨子裡是對傳統房仲獲利模式與競爭壁壘的全面顛覆。從一次性佣金變成長期現金流，從資訊獨佔變成資訊共享，從單打獨鬥變成生態系競爭，這場變革，正在重新定義房仲業的遊戲規則。聯賣平台打破的是資訊壁壘，不是信任壁壘。把社區服務做到極致，客戶就不會被平台搶走。但如果唯一的優勢只剩下「我有獨家案子」，那被淘汰只是時間問題。標籤：...
被笑住太遠沒關係，五年後換他們來問你「怎麼買的」
被笑住太遠沒關係，五年後換他們來問你「怎麼買的」
文／賣厝阿明知識+「阿明，我買在淡水，每次上班通勤要一個小時，同事都笑我住太遠。但蛋黃區我根本買不起啊，難道我真的買錯了嗎？」
這位朋友的煩惱，阿明在現場跑的時候聽過太多次了。很多網友說自己沒買房，不是不想買，是不知道「買在哪裡」的標準到底在哪。蛋黃區買不起，買外圍又被笑，到底要怎樣才算買對？阿明用淡水屋主真實案例，幫你拆解買房地點的標準，順便告訴你：那些笑你住太遠的同事，五年後可能還在租房子，而你已經準備換到第二間了。先講第一個問題：蛋黃區的房子買不起，是正常的嗎？蛋黃區本來就不是設計給首購族買的。台北市大安區、信義區、中正區，隨便一間30坪的中古屋都要兩、三千萬起跳，頭期款動輒四、五百萬，月付房貸六、七萬。一個年薪百萬的上班族，不吃不喝也要存好幾年，更何況多數人年薪根本不到百萬。蛋黃區的房子，是給資產階級買的。可能是爸媽幫忙出頭期款，可能是自己創業成功，可能是換屋族賣掉舊房子加價換上去的。首購族硬要擠蛋黃區，不是買不起，是買了之後生活品質會爛掉。阿明看過太多案例，為了買蛋黃區，把預算捏到極限，結果房貸繳完每個月只剩一萬塊吃飯，連生病都不敢請假。這種買房，不是圓夢，是自虐。再講第二個問題：上班通勤一小時，買在樹林、泰山、淡水、林口這些外圍區域，真的錯了嗎？阿明舉這位淡水屋主的例子給你聽。他買在淡水輕軌旁，兩房總價八百多萬，通勤時間確實比較長，每天來回兩小時。同事笑他住太遠，但他有自己的房子，而且房子正在緩慢增值中。五年後他打算賣掉，跟女友合資買在竹圍或北投捷運站，往蛋黃區更靠近一步。阿明問你，五年後那些笑他的同事，會在哪裡？可能還在租房子，可能還在存頭期款，可能發現房價又漲了一波、自己更買不起了。而這位淡水屋主，已經用第一間房子的增值，當成第二間房子的頭期款，往市中心推進。這叫什麼？這叫「用時間換空間，用空間換資產」。通勤一小時很辛苦沒錯，但這份辛苦是在幫未來的自己存錢。你租房子也要通勤，租金繳出去就沒了；你買外圍也要通勤，但房貸繳出去是在累積資產。同樣的通勤時間，不同的財務結果。阿明幫你整理買房地點標準，不是別人怎麼看，而是你自己扛不扛得住。第一，月付金不能壓垮你的生活
不管你買在哪裡，房貸月付金最好不要超過家庭月收入的三分之一。買蛋黃區月付六萬、收入八萬，你會活得很痛苦；買外圍月付兩萬、收入六萬，你還有錢可以生活、存錢、投資。買房的目的是改善生活，不是毀掉生活。第二，通勤時間要能長期忍受
淡水到台北市區通勤一小時，你能忍受五年嗎？如果可以，這五年就是你累積資產的黃金期。如果不行，與其買了又賣、賠了仲介費，不如一開始就選你能接受的通勤距離。阿明建議，先實際在尖峰時間通勤幾次，感受一下自己能不能長期抗戰。第三，區域要有增值潛力
淡水為什麼能緩慢增值？因為淡江大橋、輕軌、未來還有淡北道路，交通建設持續改善中。你買的外圍區域，有沒有重大建設在進行？有沒有就業機會在增加？有沒有人口在移入？這些都是支撐房價的基本面。不是所有外圍都會漲，要挑有故事、有建設的區域。第四，把第一間房當成「跳板」，不是「終點」
這位淡水屋主的策略非常正確：先買買得起的外圍，住五年等增值，再賣掉當頭期款往市中心靠近。首購族不要想著一次到位，那是不可能的。先求有，再求好；先上車，再換位子。針對這位淡水屋主，阿明有幾個具體建議，幫你五年後順利換到竹圍或北投。淡水這兩年有淡江大橋、輕軌延伸到老街等建設，加上相對低基期的房價，增值潛力是有的。但你要注意的是，五年後你要賣的時候，淡水可能還在大量推案，供給量大會影響轉手速度。建議你現在就開始留意社區的保值條件：是不是知名建商、社區管理好不好、距離輕軌站多遠、有沒有景觀優勢。這些都是未來賣房時的加分項。另外，你跟女友合資買下一間，阿明建議你們先談清楚：房產登記在誰名下、貸款誰來揹、頭期款各自出多少、未來如果分手怎麼處理。合資買房是財務上的大事，感情好的時候什麼都好說，但白紙黑字寫清楚，才是對彼此負責。阿明總結
買房地點的標準，從來不是蛋黃區或蛋白區，也不是同事的嘴巴，而是「你能扛多久」和「你想走到哪裡」。蛋黃區買不起不是你的錯，那是資產階級的遊戲。通勤一小時買外圍不是傻，那是在用時間換資產。被同事笑住太遠，不用在意，因為五年後你已經在換第二間房，而他們可能還在租屋社團抱怨房價太高。買房不是買面子，是買你扛得動的未來。先上車，再換位子，這才是首購族最務實的策略。PS：被笑住太遠沒關係，五年後換他們來問你「怎麼買的」。標籤：...
公股銀行消金策略大轉彎！房貸總量管制掐喉，理財型房貸與信貸成新戰場
公股銀行消金策略大轉彎！房貸總量管制掐喉，理財型房貸與信貸成新戰場M傳媒財經中心／報導歷經長達一年多的不動產放款總量管制，加上房市交易量持續探底，公股銀行的消費金融策略正在出現明顯的「路線轉移」。過去幾年拚命衝刺的購屋房貸業務，因為《銀行法》第72條之2的不動產放款水位限制而被迫縮手，各大行庫紛紛把目光轉向「理財型房貸」和「個人信貸」這兩塊新戰場。M編幫你拆解這場公股銀行消金大轉向的幕後邏輯，以及對一般民眾的影響。為什麼要轉向？先看懂72之2的緊箍咒先講背景，為什麼公股銀行突然不愛做購屋房貸了？答案很簡單：《銀行法》第72條之2的緊箍咒掐得太緊了。 這條法規規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。過去幾年房市火熱，各大銀行卯起來衝房貸，結果就是不動產放款水位全數逼近甚至超過法定上限，被金管會點名、被央行盯上，想再衝購屋房貸也沒額度了。兆豐銀行就坦言，先前因配合中央銀行實施不動產貸款集中度自主管控措施，近兩年消金授信策略已調整為以理財型房貸及信用貸款為主要重點目標。M編翻譯：不是不想做購屋房貸，是法規不讓你做，只好轉彎找別的路。新戰場一：理財型房貸，有房族的資金彈藥庫第一個轉移焦點是「理財型房貸」。這東西跟一般購屋房貸有什麼不同？一般購屋房貸是你買房子的時候借的，錢直接付給賣方，你按月還本付息。理財型房貸則是你已經有房子、也還了不少貸款，銀行給你一個「可隨時動用的額度」，有需要才借、沒需要不用付利息，按日計息、隨借隨還。合庫銀行說得很清楚：理財型房貸適合有短期週轉金、緊急預備金或長期理財需求的客群。白話文就是，如果你有一間房子、貸款也還得差不多了，銀行願意給你一筆備用額度，讓你隨時可以動用，不用再跑銀行申請貸款。對銀行來說，這塊業務有幾個好處。第一，不受72之2限制，因為資金用途不得用於購置不動產。第二，客戶多為既有房貸戶、信用風險相對可控。第三，動用率提高還能帶動其他財富管理商機，是一魚多吃的策略。兆豐銀統計，今年第一季理財型房貸額度與動用率相較於去年同期略增，主要以優質客群為主力，透過優惠方案及分行積極行銷帶動業務成長。合庫銀則表示，今年第一季理財型房貸放款量與去年底並無大幅變化，持續以既有房貸、理財及基金等客群為主，穩健成長為目標。不過也不是每家銀行都成長。土地銀行觀察，今年以來因受美伊戰爭、農曆春節及景氣波動影響，理財型房貸業務呈現微幅下滑。M編解讀：景氣不確定性高，客戶動用額度的意願也跟著保守。新戰場二：個人信貸，無擔保的高利潤生意第二個轉移焦點是「個人信貸」。這塊更是各銀行卯足全力搶攻的新藍海。公股銀主管分析，小額信貸貸款金額相對低，且逾放情況未如想像中來得高，加上無需擔保品、借款期間較短等因素，手續費收益也相對較高，對銀行而言具利潤空間，促使不少銀行業者積極衝刺信貸業務。M編幫你翻譯：信貸不用房子抵押、審核快、利息高，對銀行來說是利潤豐厚的生意。而且信貸資金用途同樣不得用於購置不動產，完全不受72之2限制，銀行想衝多少就衝多少。從各銀行第一季表現來看，兆豐銀針對不同客群精準行銷，積極爭攬客群、提升客戶黏著度，小額信貸餘額較去年同期成長。合庫銀行更直接，受惠數位金融申請管道的便利性，小額信貸業務動能明顯提升。合庫銀說明，小額信貸業務持續深化數位申請管道與自動化審核，提升數位申辦占比，減少人工作業壓力。M編觀察：現在申請信貸越來越方便，手機點一點、資料填一填，幾小時就知道審核結果，這種便利性正在推升信貸業務的成長速度。土地銀行同樣受到景氣波動影響，小額信貸業務微幅下滑，但整體而言，信貸市場的成長趨勢並未改變。對一般民眾的影響：借錢管道更多元，但要小心利率陷阱這場公股銀行的消金策略大轉向，對一般民眾有什麼影響？正面影響：借錢管道更多元了。過去你可能只知道購屋房貸，現在銀行積極推理財型房貸和信貸，有資金需求時選擇變多了。尤其是理財型房貸，對於有房族來說，等於多了一個隨借隨還的資金彈藥庫，不用每次缺錢就跑銀行。負面影響：信貸利率比房貸高很多，小心別借上癮。購屋房貸利率現在約2.3%到2.7%，但信貸利率動輒5%到10%以上，借越多利息越重。銀行積極推信貸是因為利潤高，對你來說卻可能是財務陷阱。M編建議：信貸是短期週轉的工具，不是長期理財的手段，借之前先算清楚利息成本。M編總結房市冷、72之2緊箍咒掐喉，公股銀行消金策略正在從「購屋房貸」轉向「理財型房貸」與「個人信貸」。這兩塊業務不受不動產放款限制、利潤空間更大，還能帶動財富管理商機，一舉多得。對銀行來說是策略轉型，對民眾來說是借錢管道變多。但M編還是那句老話：銀行積極推的商品，往往是他賺最多的商品。信貸利率高、理財型房貸也有動用成本，借之前算清楚，別被便利性沖昏頭。M編一句話：銀行轉彎找新路，你也別傻傻跟車。有需要才借，沒需要別碰，利息是不會跟你客氣的。標籤：...
交屋潮雪崩！明年首季完工案量暴跌，高雄年減八成、雙北腰斬，專家：建商「快銷快蓋」時代終結
交屋潮雪崩！明年首季完工案量暴跌，高雄年減八成、雙北腰斬，專家：建商「快銷快蓋」時代終結M傳媒房產中心／報導房市冷風不只吹向預售屋，連建商另一根營收支柱「交屋潮」也開始搖搖欲墜。根據《591新建案》最新調查統計，六都及新竹地區明年第一季完工建案數量較今年同期全面暴跌。高雄市今年首季還有56筆建案完工，明年第一季直接摔到10筆，減幅超過八成，高居七都之冠；台南市從51筆下滑至15筆，減幅同樣高達七成。雙北也沒好到哪去，台北市從22筆降至10筆，減幅54.5%；新北市從34筆降至14筆，減幅58.8%。明年第一季，從北到南的建商交屋潮，幾乎是全面性縮水。第一季本就淡季，但縮水幅度仍驚人《591新建案》組長林哲緯分析，一般建案完工約需3至5年，大型指標案甚至動輒10年之久，期間若遇營造工料雙漲、土方處理等外部干擾，還會造成工期校準困難；加上第一季適逢農曆春節，本非交屋旺季，單季數量出現大幅波動實屬常態。但M編要說，就算第一季本來就是淡季，年減七到八成的幅度也未免太誇張。這背後反映的不是單純的季節性波動，而是整個建商推案節奏的根本性轉變。內政部數據：使用執照還在成長，交屋潮尚未落幕不過，先別急著斷言交屋潮已經走到盡頭。根據內政部數據顯示，今年前兩月全台核發使用執照數量，依舊較前年同期成長近三成，顯示過往累積的案量仍在支撐。林哲緯指出，要斷言交屋潮是否落幕仍為時過早，只是數據震盪的背後，更多是反映建商推案轉向保守。隨著央行持續緊縮信用管制，土建融成數受限，購地推案的資金成本持續墊高，過去那種「快銷快蓋」回收資金的獲利生態已不復見。M編：建商以前是「推案→快賣→快蓋→快交屋→拿錢再推案」，現在這個循環被央行打斷了。土建融成數受限，資金成本變高，建商不敢再像以前那樣瘋狂推案，自然未來的交屋量也會跟著縮水。房市趨勢專家李同榮預警：交屋紅利出盡後，考驗才正要開始一旦這波長期積累的交屋紅利出盡，部分口袋不深的建商，勢必會面臨更嚴峻的去化考驗。在缺乏政策紅利護航下，該如何強化產品競爭力並精準控管成本，將考驗建商對市場的敏感度。房市專家李同榮分析，當交易量長期低迷、資金去化速度下降，建商的資金與存貨壓力將逐步浮現。在市場機制運作下，最終結果幾乎可以預見：當存貨遞增、資金斷鏈的壓力到達頂點，建商將被迫讓利降價，以換取市場的流動性與交易量。M編翻譯更直白：過去幾年推的案子，現在陸續完工要交屋了，這筆交屋款是建商最後的現金流。等這波交屋紅利吃完了，那些口袋不夠深的建商，手上剩一堆賣不掉的餘屋，資金又斷鏈，到時候不降價求售，就只能等著被市場淘汰。329檔期也崩盤，總銷創9年新低、年減33%交屋潮雪崩之外，預售市場的領先指標「329檔期」同樣慘不忍睹。根據591新建案統計，六都及新竹地區今年329檔期總銷金額合計約5,512億元，年減33%，創2018年以來最低，進場個案數僅剩261件，年減24.6%。591新建案分析，大環境轉弱已是不爭事實，過去案案熱銷的榮景早已不再，取而代之的是對價格精打細算的自住客當道。現階段無論是建商或代銷，所關注的並非如何再創高價，而是在利潤和讓利間找出共識，才能夠打破僵局，加速建案去化。林哲緯也指出，今年無論是政策面、需求面、資金面、信心面，所面臨的壓力都較去年有過之而無不及，特別是在經歷一年多的買氣酷寒後，建商布局更加保守和彈性，使得傳統檔期旺季進一步被削弱。M編觀點：建商「極限壓力測試」才剛開始把這些訊號串在一起看，建商正面臨多重夾擊：預售市場銷售期拉長、329檔期推案量雪崩、明年交屋潮大幅縮水、土建融成數受限、資金成本墊高。受到買氣凍結，且同時面對限期開工、資金斷鏈三方夾擊的建商，從央行第七波信用管制至今已滿18個月，整體性的房價鬆動趨勢將正式拉開序曲。建商現在是靠過去累積的交屋款在撐，等這筆錢吃完了，新推的案子又賣不動，資金缺口就會浮現。這場淘汰賽，財力雄厚的大型建商還能以拖待變，但中小型建商恐怕撐不過這個冬天。交屋潮是建商最後的現金流護城河，當這條河也開始乾涸，那些還在撐價格的建商，還能撐多久？標籤：...
六都30+老公寓購屋門檻全解析｜台北自備款454萬最驚人，台南成數最低僅73%
六都30+老公寓購屋門檻全解析｜台北自備款454萬最驚人，台南成數最低僅73%M傳媒房產中心／整理報導高房價時代，很多人退而求其次想買老公寓，覺得「屋齡老一點沒關係，至少總價便宜」。但現實是，老公寓的自備款壓力正在全面飆升。根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年上半年全台屋齡30年以上的老公寓，平均鑑估價達1,095萬元，但銀行核貸成數僅74.9%，自備款成數達25.1%，平均自備款金額275萬元，比去年同期多出43萬元，等於晚一年買，每月要多存3.5萬元，比基本工資還高。M編幫你拆解六都30年以上老公寓的總價區間與自備款比例，一次看懂你口袋要有多深，才買得起這間「入門款」的老房子。台北市：自備款454萬創新高，一年要多存70萬台北市老公寓平均自備款已拉高至454萬元，比去年同期多了約70萬元，幾乎是其他縣市的兩倍以上。光是一筆自備款的金額，已經可以直接在南部入手一整間房子。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，老公寓因總價相對親民，一直是首購族與小資族的入門選項。但銀行對老屋普遍態度保守，核貸成數多僅落在7成左右，加上限貸令持續生效，使得核貸成數明顯縮水。而老屋還有裝修需求，現金門檻也越來越高。她特別點出台北市的困境：想要卡位精華區，難免得屈就於高屋齡，但自備款水位隨之墊高，未來首購族若想進場，恐仍需借助家庭資金挹注，才更有力承接高漲的購屋成本。新北市：總價約1,200萬至1,400萬，自備款約300萬起跳新北市老公寓平均總價落在1,200萬至1,400萬元區間，核貸成數約75%，自備款成數約25%，換算下來需準備約300萬至350萬元。相較台北市的454萬元，新北的自備款壓力雖略低，但總價門檻仍高，首購族若無長輩金援，存頭期款仍是一條漫長的路。桃園市：總價約800萬至1,000萬，自備款約200萬至250萬桃園市老公寓總價相對親民，平均落在800萬至1,000萬元，核貸成數約75%，自備款約200萬至250萬元。對於雙北外溢的首購族來說，桃園仍是相對容易入手的選項，但隨著近年房價補漲，總價帶也逐步向上攀升。台中市：總價約1,000萬至1,200萬，自備款約250萬至300萬台中市老公寓平均總價約1,000萬至1,200萬元，核貸成數約75%，自備款約250萬至300萬元。台中近年房市熱絡，老公寓價格也隨之走揚，加上銀行核貸趨嚴，首購族的資金壓力不比北部輕鬆多少。台南市：總價最低，但自備款成數六都最高台南市是六都中老公寓總價最親民的，平均鑑估價僅約500萬至600萬元，但自備款成數卻高達27.4%，居六都之冠，平均需準備135萬元，比去年多了32萬元。為什麼總價最低，自備款成數卻最高？台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，今年台南老公寓的平均鑑價與去年僅差2萬元，但核貸成數卻明顯下滑，主因落在銀行對借款人條件的風險評估有差異。去年台南老公寓申貸族群中，有部分為年收逾400萬元的高收入族，核貸成數較高；今年高財力客群比例減少，且申貸主力年齡層從30至40歲上升至40至50歲，加上銀行放貸條件偏於保守，綜合因素下，讓核貸成數縮水幅度加大。M編：不是房子變貴，是銀行變得更挑人了。高雄市：年增金額六都最少，自備款壓力相對較輕高雄市是六都中自備款年增金額最少的縣市，僅增加17萬元，平均自備款約150萬至175萬元。相較於台北一年要多存70萬、台南多存32萬，高雄的購屋壓力相對和緩，也成為不少首購族南向置產的誘因。銀行審核趨嚴，專家建議「多準備1成自備款」面對銀行核貸成數持續緊縮，賣厝阿明提醒購屋族，老屋雖然總價相對低，但核貸條件會依物件狀況及申貸者財力條件而有明顯差異。在限貸令仍嚴的環境下，建議可比預期多準備1成以上的自備款，避免核貸結果不符預期，出現資金缺口，影響購屋計畫進行。M編總結老公寓曾是首購族的「入門款」，但現在連這道門檻也越墊越高。全台平均自備款一年暴增43萬元，台北更是一年多出70萬元，等於每月要多存3.5萬到6萬元才跟得上房價與核貸條件的變化。更殘酷的是，總價低不代表自備款就少。台南老公寓總價六都最低，自備款成數卻最高，因為銀行不只審房子，更審你這個人，收入高低、年齡大小、信用狀況，全都影響核貸成數。賣厝阿明也點出一個現實：想要卡位精華區，難免得屈就於高屋齡，但自備款水位隨之墊高，未來首購族若想進場，恐仍需借助家庭資金挹注。M編翻譯：沒有富爸爸，就得靠另一半一起扛。老公寓總價可能讓你心動，但自備款會讓你心痛。進場前先找銀行試算，別等簽約才發現錢不夠。標籤：...
