財經專欄

房市在「挑人」：公寓被市場半放生，大樓變成資金專用通道M傳媒房產中心／綜合報導如果只看實價登錄平均價格，多數人會以為房市只是「公寓小跌、大樓小漲」的正常盤整。但實際從交易結構來看，現在的市場更像是正在發生一件比較殘酷的事：不是價格在變，而是市場開始不太想理某些產品。第七波信用管制上路後，成屋市場第一個被放大的，不是價格，而是「流動性差異」。住商機構彙整六都第一季資料顯示，公寓平均成交總價在多數城市下滑，但這個「下滑」本身其實很有誤導性，因為真正發生的情況往往不是跌價，而是成交量先縮到只剩零星交易，平均值自然被重算。換句話說，市場不是在幫公寓重新定價，而是「願意買公寓的人變少了」。大家房屋企劃研究室指出，現在的市場已經不是全面性買盤，而是高度篩選型資金流向，購屋族在信用管制與利率環境下，幾乎只會選擇「好貸款、好轉手、好估價」的產品。但這句話翻成白話其實是：不是不能買，是很多產品已經不在選項裡了。公寓就是第一個被市場默默排除的類別。沒有電梯、沒有管理、屋齡高，再加上銀行估價保守，一旦買方槓桿能力被信用管制壓縮，公寓就會變成「看起來還在市場，其實流動性很低」的產品。相對地，華廈與住宅大樓反而變成另一種現象。表面上是價格穩定甚至上漲，但本質其實不是變貴，而是因為這類產品具備更標準化的估價模型、更穩定的貸款條件，等於在金融體系裡被認定為「比較好處理的資產」。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說明，現在市場已經進入資金避險階段，資金不是消失，而是集中進入核心區與標準產品。但問題是，這種「集中」，本身就會製造錯覺。因為當錢都流去同一種產品時，其他產品就會顯得「被動下跌」，但其實不是跌，是沒人接。這裡才是最容易被忽略的地方。很多人以為房市現在是「漲跌分歧」，但更接近現實的說法應該是：市場正在進行選擇性運作，而不是全面價格調整。有些產品還在市場上被交易，有些產品只是還掛著沒下架。台北與高雄之所以看起來抗跌，也不完全是因為基本面強，而是因為這兩個市場仍然保有足夠的高資產買方與資金流動性，使交易可以持續發生。但這不代表整體市場健康，只代表「還有人願意接盤」。更現實一點講，現在房市正在分成三層： 一種是可以順利成交的產品，一種是要降價才成交的產品，還有一種是怎麼調整都不一定會成交的產品。而最麻煩的，其實不是價格問題，而是第三種正在慢慢變多。對代銷與房仲來說，這一波最大的壓力，不是客人變少，而是同一種話術已經不再適用所有產品。因為市場已經開始分裂成兩個世界： 一個是還在交易的市場，一個是正在等待被市場遺忘的庫存。房市看起來還在走，但真正的變化是：不是每個房子，都還在同一個市場裡。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...

老屋不是不能住，但不能「放到爛」！賣厝阿明：老宅延壽該強制維護，不修就罰文／賣厝阿明知識+台灣最可怕的住宅問題，不只是房價高，而是房子集體變老。根據最新統計，全台30年以上老屋已經逼近554萬宅，占全國住宅將近6成。很多人還在期待都更，現實是台灣根本不可能靠都更解決老屋問題。不是每一棟都更都推得動。有些卡產權、有些卡住戶、有些根本沒有建商想接。尤其現在營建成本暴漲、缺工嚴重，很多中小型老公寓，就算地主願意，建商也未必願意做。「老宅延壽」開始變成另一條不得不走的路最近就有不少網友在討論，與其每天幻想全面都更，不如務實面對：很多老房子未來20年、30年，就是還得繼續住。但問題來了。如果台灣決定讓大量老屋「繼續活下去」，那是不是就該建立一套強制維護制度？最危險的是「沒人管的老屋」阿明直接講白一點，台灣很多老公寓現在根本是放到壞、放到漏、放到裂。外牆磁磚掉落、防水失效、鋼筋鏽蝕、電線老化，一堆問題其實不是突然發生，而是長年沒維護。但制度又很奇怪。一講到老屋修繕，第一反應就是「政府要補助」。但問題是，房子本質上是私人資產，憑什麼永遠要全民納稅幫你養房子？這也是最近越來越多人開始討論的一件事：老屋延壽可以，但不能只靠補助，而是要搭配行政強制力。簡單講，就是未來應該像汽車驗車一樣，建立「住宅維護標準」。例如超過一定屋齡後，外牆、防水、結構、消防、公共電線等，都必須定期檢查；如果完全不維護、放任危險發生，就應該罰款，甚至強制改善。老屋問題從來不只是你家的事今天磁磚掉下來砸到人、電線走火燒到隔壁、海砂屋影響整棟安全，最後承擔風險的，往往是整個社會。但另一派聲音也認為，政府不能只會要求。因為很多老公寓住的其實是退休族、高齡者、現金流有限家庭。你突然叫大家一次拿幾十萬、幾百萬修房子，很多人根本做不到。合理方向，應該是「強制維護＋低壓融資」也就是政府不一定直接補助你，但可以建立長期低利修繕貸款、分期制度、保證機制，降低民眾進場門檻。例如外牆修繕100萬，不是一次拿現金，而是透過10年、15年低利攤還，讓住戶在最輕鬆狀態下加入維護。阿明認為，這才是比較健康的制度因為真正成熟的城市，本來就不是「房子壞了等政府救」，而是建立一套「屋主有責任、政府有制度、銀行有工具」的長期管理機制。否則台灣接下來會越來越危險。一邊是老屋持續增加，一邊是住戶沒錢修、政府補不起、都更又推不動。最後整個城市就會慢慢進入「高齡危樓化」。阿明最後講一句比較重的：房子是資產沒錯，但如果完全不用負維護責任，那最後它就可能變成公共危險。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...

老宅延壽方案若缺乏罰則與融資配套，恐淪為半套政策M傳媒房產中心／賣厝阿明知識+這幾年「老宅延壽」四個字很紅，政府推出三年五十億的特別預算，想要解決全台五百多萬戶老屋的問題。阿明先講結論：方向絕對正確，但如果只靠補助、沒有搭配「不維護就罰款」的行政手段，加上缺乏明確的修繕標準與融資管道，這政策最後恐怕只會補助到那些本來就有錢、有能力的社區，真正需要幫忙的老屋反而看得到吃不到。補助不是萬靈丹，行政罰則才能逼出執行力內政部目前的老宅延壽計畫，政府補助比例最高六成五，民眾自付約三成五。但阿明在基層聽到的聲音是：很多老屋住的是靠年金過日子的長輩，一聽到要自付幾十萬，連申請都懶得申請了。阿明認為，問題不在補助比例高低，而在於老屋維護根本沒有法律強制力。借鏡日本，建築基準法第8條明文規定，建築物所有權人、管理者或占有者，有義務隨時維持建物在合法狀態。日本也是面臨人口老化、老屋一堆的國家，但他們用法律明定「維護是義務，不是選擇」。台灣現在的老宅延壽全靠住戶自願申請，不修繕也沒有罰則，外牆磁磚掉下來砸到人才來檢討，這邏輯不對。阿明主張：政府應該設立老宅修繕與維護的最低標準，包括外牆安全、管線老化、耐震補強等項目，並給予一定的改善期限。期限內完成修繕的，可以享有補助跟稅賦優惠；期限到了仍然擺爛不處理的，就該依法開罰。私人財產確實不應該用納稅人的錢來無上限補助，但當私人財產的管理不善已經危害公共安全，政府就有介入的正當性。融資管道要暢通，不能只叫住戶掏現金另一個阿明覺得很關鍵的配套，是融資管道的建立。現在很多老屋住戶不是不想修，是一口氣拿不出幾十萬的修繕費用。雖然政府說會採分期撥款方式減輕墊付負擔，但這還是解決不了「頭期款從哪裡來」的問題。阿明建議，政府應該協調金融機構，針對老宅延壽推出專屬的低利融資方案。可以參考長照融資的模式，用房屋本身作為擔保品，提供修繕專用貸款，讓住戶可以在最輕鬆的狀態下加入延壽計畫，不用一次掏空積蓄。這樣才能真正把「不想修」跟「修不起」區分開來，有能力但不想修的，用罰則來督促；想修但沒能力的，用融資來支持。補助資源不能獨厚強勢社區現在的老宅延壽申請，很多時候是「有管委會、住戶有共識、地段精華」的社區先搶到資源，反而是那些沒有管理組織、住戶多為租客或獨居長輩的老舊公寓，連申請書都填不出來。阿明直言，這個制度的設計本身就偏向「有能力的社區」沒有搭配行政手段去要求那些擺爛的屋主，沒有提供融資去幫助那些想修但沒錢的住戶，那五十億的預算補貼完一輪，真正最危險、最需要改善的老屋，還是繼續矗立在原地，外牆磁磚繼續掉、管線繼續老化。政策的良善立意，不能只靠住戶的「自願」來實現。阿明講完了，歡迎鄉親來討論。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...

遺產稅繳不出來怎麼辦？情情來了：延期兩個月免利息，但這件事沒做就虧大了文／嚴意情（情情來了）／明深地政士事務所主辦代書各位鄉親，情情在事務所最常被問到的問題之一，就是：「遺產稅單來了，金額不小，一時湊不出現金怎麼辦？」財政部台北國稅局最近正好有最新提醒，裡面有一個很重要的機制，但也有一個很容易踩雷的地方，今天情情一次講清楚。延期兩個月免利息，不限稅額都能用依照《遺產及贈與稅法》第30條第1項規定，遺產稅納稅義務人如果確實有繳納困難，可以在原訂繳納期限內，向國稅局申請延期兩個月繳納。重點是：不論稅額高低都可以適用，而且延期期間完全不加計利息。國稅局舉了一個例子：民眾應繳遺產稅25萬元，原繳納期限到5月25日，因為短期資金不足，在5月15日向國稅局申請延期並獲核准，繳納期限就可以延到7月25日，這中間不用多付任何利息。情情補充說明，這個機制對很多繼承人來說非常實用。實務上，遺產多以不動產為主，或還有未處分的資產，短期內很難馬上變現，兩個月的緩衝可以讓繼承人有時間處理資金調度，不用急著賤賣資產去湊稅金。最容易踩雷的地方：復查期限不會跟著延但這裡有一個情情一定要特別提醒大家的重點：延期繳納只限於繳稅期限的展延，並不影響其他法定期間。如果你對核定稅額有異議，想要申請復查，還是必須在原繳納期限屆滿次日起30日內提出申請。國稅局特別強調，過去確實有民眾誤解規定，以為申請延期繳納後，復查期限也會一併延後，結果在延期期間才提出復查申請，因為已經逾期，直接被駁回，喪失了救濟權利。情情用白話文再說一次：繳稅可以延兩個月，但想跟國稅局爭論稅額不對，那個30天的期限是完全獨立的，不會因為你申請延期就跟著往後延。這兩件事要分開看，千萬不要混在一起。情情小建議收到遺產稅繳納通知書後，先做兩件事：第一，確認自己有沒有資金調度需求，如果短期內湊不出來，趕快在繳納期限前申請延期；第二，同時檢視核定稅額有沒有疑義，如果有疑問，復查的30天期限是從原繳納期限屆滿隔天開始算，不是從延期後的期限起算。順序搞對、期限記好，才不會白白損失自己的權益。有任何繼承或遺產稅問題，歡迎隨時敲情情喔！相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...

28歲房仲網紅驟逝，阿明不捨：房仲人工作權須被正視文／賣厝阿明知識+這兩天，房仲圈瀰漫著一股低氣壓。年僅28歲的房仲創作者「子杰」，在睡夢中離開了。消息傳開，他的YouTube頻道湧入大量粉絲留言，一字一句都是不捨。對很多人來說，失去的是一位願意說真話、分享第一線看屋經驗的年輕創作者。但對阿明來說，這不只是一個年輕生命的逝去，更是一面照妖鏡，照出這個行業長久以來沒人敢大聲講的問題：房仲人的工作權，到底誰來保障？從底層翻身的故事，他來不及講完子杰的故事，是那種會讓人想幫他加油的劇本。他待過餐飲、做過勞動、跑過外送，基層的辛苦他通通嚐過。後來踏進房仲業，從零開始，一筆一筆成交累積出自己的客戶跟口碑。他還開了YouTube頻道，用最真實的帶看畫面、最直白的市場分析，累積了一萬八千個訂閱。他不是那種譁眾取寵的網紅，他就是一個很努力、很認真的年輕人，想要用自己的方式，讓更多人搞懂這個市場。他的業績在成長、客戶在累積、頻道在起飛，一切都正在變好的時候，他卻停了下來。房仲人的工時，是一條永遠畫不出來的線阿明雖不是房仲，但很清楚這個行業的遊戲規則。房仲的工時，表面上很自由，實際上是一條永遠畫不出來的線。客戶說週末才有空看屋，你就週末上班。客戶說晚上八點才能簽約，你就晚上八點待命。客戶半夜傳訊息問貸款成數，你不回，下一組客戶就找別人。這不是誰的錯，這是這個行業的生存法則。但問題是，當所有的勞動法規都假設勞工有「明確的上下班時間」時，房仲這種「隨時在線」的工作型態，根本不在勞動保護的雷達範圍內。子杰的友人說，他的日常就是跨區帶看、拍攝、剪片、處理客戶需求，作息從來沒有固定過。他曾經在社群上透露過疲憊，但他沒有停下來。因為停下來，流量就會掉；流量掉，曝光就少；曝光少，案子就更難接。這不只是房仲的困境，這是所有把自媒體當成第二戰场的從業者，共同的困境。勞動法規跟不上工作型態，誰來保護房仲？阿明要講一個很現實的問題：現行的勞動法規，根本沒有辦法保護像子杰這樣的從業者。房仲業多數採用的是承攬制或高獎金制，名義上是「自己當老闆」，實際上卻是要自己承擔所有的市場風險、健康風險跟收入波動。沒有固定工時保障、沒有加班費、沒有職業災害的完整保護，連過勞死的認定都因為缺乏工時紀錄而難如登天。一個自己當老闆的人，過勞了，要找誰負責？這就是房仲業最尷尬的處境。法律說你是老闆，但你的身體、你的時間、你的精神，通通被市場跟客戶支配。阿明想對這個行業說的話這篇文章，阿明不講政策、不講房價、不講投資。阿明只想講一個很基本、卻一直被忽略的權益：房仲也是勞工，房仲也應該被保護。成交量可以等景氣好轉，影片流量可以等下一支爆紅，客戶可以耐心溝通，但身體壞掉了，是沒有重來機會的。房仲人的工作權，不只是工時問題，更是整個產業結構要不要承認，這些在前線拚搏的人，也需要被當成「勞動者」來對待。給還在拚的房仲人子杰的離開，是整個產業的損失，也是一記警鐘。走得久，比走得快重要。成交可以再談，影片可以再拍，客戶可以再找，但人生沒有重來鍵。如果這個行業的規則改不了，至少我們要學會在夾縫中保護自己。最後，阿明想對子杰說：謝謝你，願意用最透明的方式分享這個市場。你的離開，讓更多人開始討論這個行業不該再迴避的問題。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤：...