財政部放寬房地合一稅申報要點！特定股權交易門檻鬆綁，舊制房地占比可排除課稅
財政部放寬房地合一稅申報要點！特定股權交易門檻鬆綁，舊制房地占比可排除課稅M傳媒財經中心企業股東與家族傳承迎來重大稅務利多。財政部於今（21）日正式修正發布《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，針對長期以來爭議不斷的「特定股權交易」認定方式大幅鬆綁，並綜整多項有利納稅義務人的解釋函令納入規範。安永聯合會計師事務所指出，此次修正集中於符合一定條件的股權交易，針對長期以來適用認定及所得計算上的爭議，予以放寬認定，對於持有不動產股權的納稅人而言，稅負成本可望降低 。修正重點一：股權價值計算更貼近市價，分母可用「時價總額」首先，針對防杜避稅規定中的「股權價值50%以上由境內房地構成」的認定方式，過去分母僅能以會計師查核簽證的「淨值」或交易日資產「淨值」計算，容易因帳面淨值偏低而誤觸房地合一稅的門檻。此次修正參考國際規定，增訂若被投資事業可合理客觀衡量其全部財產價值——例如會計師已按實價查核簽證——則分母得以「各項資產時價總額」認定，讓比率計算更合理，避免企業因帳面淨值偏低而被「冤枉」課稅 。以前用淨值算，分母太小，動不動就超過50%門檻；現在可以用市價算，分母變大，過關機率就高了。修正重點二：舊股權交易按「舊制房地占比」排除，提供一次性豁免窗口第二項修正最具實質影響。資誠聯合會計師事務所會計師歐陽泓指出，這次修訂對許多在房地合一2.0修法後，想要進行股權架構調整的個人或公司股東們，提供了一次性「舊制房地」損益豁免納入房地合一所得稅課稅範圍的規劃窗口 。新規範明確指出：股東交易110年6月30日以前取得的被投資事業股權（舊股權），其交易所得中，屬於該事業持有104年12月31日以前取得之房地（舊制房地）價值占境內全部房地價值之比例部分，可排除適用房地合一稅。舉例來說，若A公司持有子公司100%股權且均為110年6月30日以前取得，近日出售子公司股權時，該子公司股權價值50%以上係因持有我國境內房地，且全部為104年以前取得之舊制房地，依修正後規定，A公司出售股權之所得不適用房地合一稅。若舊制房地僅占一部分，則按比例排除。例如股東出售舊股權獲利5,000萬元，該公司名下舊制房地價值占全部房地價值60%，則其中3,000萬元（5,000萬×60%）不視為房地合一所得，僅2,000萬元需課徵房地合一稅 。不過歐陽泓也提醒，買入股權的新股東因為取得時間一定落在110年6月30日之後，未來出售時無法再次適用此豁免條款。這是一次性的窗口，錯過不再。此外，排除房地合一稅不代表該筆所得完全免稅，仍需依所得基本稅額條例評估證券交易所得最低稅負或其他所得稅負 。修正重點三：綜整現行解釋函令，連續繼承、合建分售等一併納入此次修法也將財政部已發布的多項有利解釋函令正式納入作業要點，使課稅範圍更明確，有助減少徵納爭議 。重點包括：配偶相互贈與、連續繼承：明定以此類方式取得房地之取得日與持有期間計算方式。財政部已放寬連續繼承或受遺贈取得之房地，計算持有期間時可將各次被繼承人持有期間合併計算，有利納稅人適用較低稅率 。獨資、合夥與地主合建：此類型態取得之房地於5年內交易，得適用20%稅率課稅。營利事業未擔任起造人：實際從事興建但因故未能擔任起造人，提示相關證明經查核屬實者，得適用合併計稅規定。這些都是實務上常見的爭議案例，財政部一次收納入法，對納稅人來說是明確的保障。M編總結：稅務利多來了，但限時限額要把握財政部此次修正《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，三大重點環環相扣：股權價值計算更貼近市價、舊股權交易給予一次性豁免窗口、綜整現行函令減少爭議。對於持有不動產的家族企業、正在規劃股權架構調整的股東而言，這是近年來最明確的稅務利多。但M編也要提醒，舊股權豁免適用範圍僅限110年6月30日前取得的股權，且舊制房地（104年底前取得）才能按比例排除。這個窗口開了一道門，但有時間限制，也有條件限制，錯過這次調整機會，未來新取得的股權就無法再享此優惠。建議企業主及早盤點資產與股權配置，重新評估稅務影響，以維護自身權益 。舊股權、舊制房地，按比例排除課稅。財政部開了一道限時門，想調整股權架構的，現在正是最佳時機。標籤：...
法定空地作道路使用，地價稅能免嗎？稅務局：被指定為公共設施保留地就有機會
法定空地作道路使用，地價稅能免嗎？稅務局：被指定為公共設施保留地就有機會M傳媒財經中心地主們注意了！你家的土地無償提供給公眾當道路使用，不代表一定能免徵地價稅。嘉義市政府財政稅務局提醒，關鍵在於這塊地是不是「法定空地」。如果是，原則上不能免稅；但如果後續被政府依法指定為公共設施保留地的道路用地，就有機會申請減免。M編幫你拆解這套「法定空地課稅與否」的判斷邏輯，看完就知道你的地能不能省稅。原則：無償供公眾通行的道路，地價稅全免先講基本規則。依《土地稅減免規則》第9條規定，無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅全免。但這條規定有一個重要的「但書」：屬於建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。 也就是說，如果你的土地是法定空地，就算現況是無償供公眾通行，原則上還是要課地價稅。為什麼法定空地不能免稅？通風採光、消防都是你的利益為什麼法定空地不能免稅？財稅局解釋，依《建築法》第11條規定，法定空地係屬建築基地之一部分，其目的在於維護建築物通風採光、預防建築物過度密集，且有助景觀視野及消防等功能。法定空地的存在，本身就是為了讓你的房子住起來更舒服、更安全，這些利益歸屬於房地所有權人。所以就算你把這塊地空出來給大家走路，還是要課地價稅，不能申請減免。解套關鍵：被指定為「公共設施保留地之道路用地」就有機會但規矩不是死的。財稅局進一步說明，有些房子在蓋好並取得使用執照後，其建築基地因都市計畫檢討等因素，經主管機關依《都市計畫法》指定為公共設施保留地之道路用地，現況作道路使用，情況就不同了。依財政部109年1月21日台財稅字第10804669140號令釋，此類土地已非屬《土地稅減免規則》第9條但書規定所稱之「建造房屋應保留之法定空地」，其實際無償供公眾通行使用者，土地所有權人得申請依同條本文規定，免徵地價稅。本來是法定空地、不能免稅，但如果後來政府透過都市計畫把它「指定」為公共設施保留地的道路用地，這塊地就「脫離」法定空地的身分，可以申請免徵地價稅了。實施容積管制前的「私設通路」也有機會減免還有一種情況也值得注意。財稅局指出，依財政部113年4月22日台財稅字第11300553410號函，實施容積管制前計入建築基地範圍之「私設通路」，土地所有權人需依《建築基地法定空地分割辦法》及相關程序提出法定空地分割申請。這樣做的目的是讓地方稅稽徵機關可以判定建築基地中「超過依法應保留法定空地面積的部分」，針對這部分予以一定程度的地價稅減免。M編提醒：這條適用的是「實施容積管制前」的舊建案，如果你家的私設通路符合這個條件，記得先辦理法定空地分割，才能爭取減免。申請期限：9月22日前，逾期多等一年最後，也是最關鍵的：申請期限。財稅局提醒，若土地符合減免稅規定，請務必於每年9月22日前提出申請，經核准後，當年度的地價稅就可以享優惠稅率；如果逾期申請，就只能從次年開始適用。現在就去看你家土地符不符合條件，符合的話趕快申請，不要等到稅單來了才後悔。差一天，多等一年。M編總結無償供公眾通行的道路土地，能不能免徵地價稅，判斷邏輯有三層：第一，是不是法定空地？不是的話，直接適用免稅。第二，如果是法定空地，有沒有被政府指定為公共設施保留地的道路用地？有的話，還是可以免稅。第三，如果是實施容積管制前的私設通路，先辦法定空地分割，超過依法應保留面積的部分有機會減免。嘉義市政府財政稅務局提供免費服務電話0800-536969或(05)2224371分機241、257、259，有疑問可直接洽詢。法定空地不是原罪，被指定為公設保留地就有翻身機會。9月22日前快申請，別讓你的免稅權益睡著了。標籤：...
土地分次取得再出售，土增稅怎麼算？稅務局：分得清楚用原價，分不清楚按比例
土地分次取得再出售，土增稅怎麼算？稅務局：分得清楚用原價，分不清楚按比例
M傳媒財經中心地主們注意了！同一塊土地分好幾次買進，現在只賣掉一部分，土地增值稅的「成本認定」方式，可能讓你多繳幾十萬冤枉稅。稅務局指出，關鍵在於你能不能「清楚證明」這次賣掉的部分，是哪一次買進的。能證明，就用那次的低價當成本、省稅金；不能證明，就按比例分攤、稅金直接三級跳。核心觀念：分得清楚用原價，分不清楚按比例先講大原則。當你同一筆土地是分好幾次買進的，現在只賣掉其中一部分，土地增值稅的「前次移轉現值」也就是你當初買進的成本，認定方式有兩種。如果你能清楚證明這次賣掉的部分是哪一次買進的，那就用那一次買進的價格當成本來計算土地增值稅。如果你無法證明這次賣掉的部分是哪一次買進的，那就按各次買進的「面積比例」來計算成本。案例一：素地分次買進、分不清賣哪一塊，稅金直接翻倍林先生購買了一塊甲地（素地），分兩次買進：98年1月以每平方公尺100元取得持分四分之一，112年6月以每平方公尺600元取得另外四分之一。現在他要把其中四分之一的持分賣掉，但因為是素地，他無法提供資料證明這次賣掉的部分到底是98年買的那塊、還是112年買的那塊。這種情況下，稅務局就會按各次取得的比例來認定成本。也就是說，這次賣掉的四分之一持分，一半視為98年買進的（成本每平方公尺100元），另一半視為112年買進的（成本每平方公尺600元）。為什麼稅金差很大？因為98年買進的成本極低，計算土地增值稅時，這部分的「增值額」會被放大，稅率一乘下去，稅金直接翻倍。如果你能證明賣掉的是112年買進的那塊，全部用600元當成本，稅金就會少很多。案例二：社區房地分次買進、分得清楚賣哪一戶，用原價省稅金同樣是林先生，但情況不同了。這次他買的是一個社區的房地，98年1月以每平方公尺100元買進第一棟，取得持分二十分之一；112年6月再以每平方公尺600元買進第二棟，取得持分二十分之一。現在他想把第二棟賣掉，而且可以檢附資料（例如建物謄本、買賣契約）清楚證明這次賣的就是112年買進的第二棟。因為可以「明確認定」這次移轉的是第二棟房地，稅務局就會直接用112年6月每平方公尺600元、持分二十分之一作為前次移轉現值來課徵土地增值稅，不會按比例分攤。差別在於你有沒有辦法證明「這次賣掉的，就是那一次買進的」。素地因為沒有明確的建物區隔，很難證明；社區房地因為有獨立的建物標示，相對容易證明。看完這兩個案例，M編給地主朋友三個具體建議：第一，保留每一次買進的完整資料。 買賣契約、付款證明、登記謄本、地籍圖，全部都要留好。這些資料未來要證明「這塊地是哪一次買的」時，是最有力的證據。別等到要賣了才發現資料早就丟了。第二，如果是素地分次買進，建議做好土地分割。 如果你分好幾次買進同一塊素地，未來可能只賣掉一部分，M編建議你在一開始就做好「土地分割」，把每一次買進的區塊獨立分割出來。這樣未來出售時，就能清楚證明賣掉的是哪一塊，避免被按比例計算、多繳冤枉稅。第三，出售前先諮詢專業地政士。 土地增值稅的計算涉及取得時間、持分比例、公告現值變動等多重因素，不是自己拿計算機按一按就能搞定。出售前務必諮詢專業地政士，把成本認定方式、稅金試算、節稅策略一次搞清楚，才不會到了報稅季節才發現要補繳一大筆。M編總結土地分次取得再出售，土地增值稅的前次移轉現值認定，關鍵在於「能不能清楚證明賣掉的是哪一次買進的」。能證明，就用那次買進的價格當成本、省稅金；不能證明，就按各次買進的面積比例分攤、稅金直接翻倍。兩種算法的稅金差距可能高達數十萬元，地主朋友千萬不要等到要賣了才開始找資料。平常就把每一次買進的資料整理好、土地分割做好，才能確保自己的權益不被稅金吃掉。土地分次買、部分賣，稅怎麼算？分得清楚用原價、省稅金；分不清楚按比例、稅變重。資料留好、土地分割，才是聰明地主。標籤：...
新青安2.0不應讓寬限期與利息補貼疊加！專家警告：完美套利公式推升房價，1.0亂象恐重演
新青安2.0不應讓寬限期與利息補貼疊加！專家警告：完美套利公式推升房價，1.0亂象恐重演
M傳媒財經中心／報導新青安貸款將於今年7月底屆期，2.0版本改版方向備受關注。公股行庫一面倒建議縮短寬限期、取消利息補貼，但行政院考量年底選舉壓力，傾向維持補貼。M編深入拆解新青安1.0的「完美套利公式」：長寬限期讓消費者產生「租不如買」的假象，搭配房地合一稅持有滿5年稅率降為20%，再加上政府利息補貼降低持有成本，三者疊加形成投資客的套利天堂，一路將房價推升至2024年高點。...
