平轉就是不賺不賠？錯，忽略這點一台國產車就跑了
平轉就是不賺不賠？錯，忽略這點一台國產車就跑了文／賣厝阿明知識+ 「阿明，我買的預售屋想平轉就好，不賺錢總可以了吧？是不是就沒成本了？」很多粉絲在「買房知識家」社團問這個問題。大家以為「平轉」就是原價賣出、不賺不賠、零成本出場。阿明跟你說，這個觀念大錯特錯。平轉不等於沒成本，而且「自己賣」跟「找房仲賣」，成本差距可能高達數十萬元。今天阿明就用最簡單的算法，幫你拆解平轉的真實成本。 平轉的基本成本：換約手續費，誰賣都要付不管你找誰賣、怎麼賣，只要你的預售屋合約允許換約，建商就有權收取一筆「換約手續費」。這筆費用是給建商的行政作業費，用來處理合約讓渡、更名、文件重製等手續。 根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範，建商收取的換約手續費最高不得超過房地總價的「萬分之五」。也就是說，這筆費用是有法定上限的，建商不能漫天喊價。以總價1,000萬的預售屋為例，換約手續費上限就是5,000元，比千分之一（1萬元）還要低一半。 阿明也要補充，若是配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間的讓與或轉售，依法是免手續費的。如果是因重大變故（如非自願失業、重大傷病等）符合主管機關核准的換約，仍須支付這筆手續費。 自己賣：成本最低，但前提是「你要找得到買家」如果你在符合換約條件下「自己賣」，成本就只有建商收取的「換約手續費」。以總價1,000萬計算，手續費僅5,000元。沒有房仲服務費、沒有代銷紅包，成本最低。 但阿明要老實說，自己賣預售屋有幾個現實門檻第一，你要有買家來源，可能是親友、同事、或是社群平台上自己找到的買方。第二，你要自己處理合約讓渡、價金找補、稅務申報等繁瑣程序。第三，如果你沒有經驗，交易安全和法律風險都要自己扛。 不過，如果你本身有買家來源、或是不急著賣、願意花時間自己處理，自己賣確實是最省錢的方式。 找房仲賣：多了服務費，獲利可能被吃掉甚至倒賠如果你找房仲幫忙賣，成本結構就完全不一樣了。除了建商的換約手續費，還要加上房仲的服務費。房仲服務費通常是成交價的3%到4%。 阿明幫你試算：假設你三年前用1,000萬買了一間預售屋，現在房價沒漲，你用原價1,000萬平轉出去。自己賣：成本只有換約手續費5,000元（總價萬分之五），實際支出就是5,000元。找房仲賣：房仲服務費假設3%約30萬元，加上換約手續費5,000元，總成本約30.5萬元。 看到沒有？你以為平轉不賺不賠，結果找房仲賣，反而倒賠30萬！這就是為什麼阿明一直強調，平轉不是沒成本，找誰賣成本差很大。 阿明幫你把平轉的真實成本整理清楚：自己賣：換約手續費必付，最高為總價萬分之五；房仲服務費零；總成本最低，但自己找買家、處理流程。找房仲賣：換約手續費必付，最高為總價萬分之五；房仲服務費3%到4%；總成本高出數萬到數十萬，但有人幫你找買家、處理流程。 平轉不是沒成本，換約手續費是基本開銷。平轉前先算清楚成本，別以為不賺錢就沒事。標籤：...
拋棄繼承等於讓孩子繼承？錯！專家警告：你以為的愛，可能讓子女一毛都拿不到
拋棄繼承等於讓孩子繼承？錯！專家警告：你以為的愛，可能讓子女一毛都拿不到M傳媒財經中心／報導「我不要爸媽的遺產，讓我的小孩直接繼承阿公阿嬤的房子就好。」這句話聽起來很孝順、很疼孩子，但M編必須直接打臉：你這樣做，你的小孩一毛錢都拿不到。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，許多人想要將父母的遺產跳過自己讓子女繼承，卻因不熟民法規定而損失權益。法律上的「拋棄繼承」跟你想像的「讓位給孩子」完全是兩回事。2025年全台有超過7.8萬棟房產繼承，已連續4年突破7萬棟，很多人因為不清楚繼承順位或持分怎麼算，原本應該傳承情感的房子，反而成為家人爭吵的原因。拋棄繼承＝直接出局，不是讓位給孩子律師蘇家宏分享過真實案例：父親過世後，由母親、你、兄與妹共4個繼承人。如果只有你拋棄繼承，你的孩子並不會因此補上你的位置！因為你拋棄繼承權，所以你父親的遺產就由母親、兄與妹共3人繼承。你原本的那份財產，會直接被你的兄妹或其他的繼承人瓜分掉。M編翻譯：你想照顧孩子的善意，反而讓孩子一毛錢都拿不到。你的應繼分直接送給兄弟姊妹，他們可能連謝謝都不會說一聲。代位繼承只有兩種情況：死亡或喪失繼承權，不包括拋棄很多人把「拋棄繼承」跟「代位繼承」搞混。民法第1140條規定，代位繼承只發生在第一順位直系血親卑親屬（也就是子女）是繼承人，順位近的繼承人「死亡」或「喪失繼承權」時，由其直系血親卑親屬（孫子女）代位繼承其應繼分。自願的「拋棄繼承」並不適用代位繼承。舉例來說：如果父親活得比阿公久，阿公過世時父親還在，但父親選擇拋棄繼承，那麼孫子女是不能代位繼承的，遺產會由其他沒有拋棄的兄弟姊妹平分。反過來說，如果父親在阿公過世「前」就已經去世，那麼孫子女就可以「代位繼承」，繼承父親原本應該分到的那一份遺產。M編翻譯：拋棄繼承不是讓位，是直接棄權。你棄權了，你的小孩也沒辦法替你上場。兄弟姊妹全部拋棄，孫子女就能繼承嗎？小心分配方式不一樣另一種常見的誤解是：兄弟姊妹之間講好全部拋棄繼承，遺產全部讓孫子女輩繼承。陳俊宏提醒，這種情況下遺產分配不再是按照「兄弟姊妹人數」平均，而是改為「孫子女人數」平均，可能與原本預期產生差異。M編舉例給你看：假設阿公有3名子女，老大生2個小孩、老二生3個、老三生2個。如果3名子女「全部拋棄繼承」，遺產不是按照老大、老二、老三各1/3再分給孫子女，而是由7名孫子女直接平分，一人1/7。這跟你原本預期的「老大這房分1/3、老二這房分1/3、老三這房分1/3」完全不一樣。原本老大這房兩個小孩可以各拿1/6，現在變成各拿1/7，直接縮水。M編翻譯：你以為的公平，法律有它自己的算法。旁系晚輩也不能代位繼承，單身貴族要特別注意還有一個常見的誤區，發生在單身貴族身上。終身未婚的長輩，晚年陪伴在側的往往是姪子、姪女，而手足可能早已過世。但現實是，如果不預先規劃，法律只認手足，不認甥姪輩。如果手足已經先離去，那麼甥姪輩沒有繼承的權利，也不能代位繼承。M編翻譯：你照顧叔叔伯伯一輩子，但如果你沒有被寫進遺囑，法律上你什麼都拿不到。想讓孫子女繼承？兩條正確的路如果你真的想把遺產留給孫子女，M編教你兩條正確的路：第一條路：祖父母（第一代）預立遺囑。 直接在遺囑中指定將遺產留給孫子女。這是最直接、最不會有爭議的方式。第二條路：父母（第二代）繼承後，再透過遺囑規劃。 由第二代繼承遺產後，再寫遺囑把資產留給第三代。這條路比較迂迴，但同樣有效。M編提醒：這兩條路都需要「主動規劃」，而不是被動地以為拋棄繼承就能解決問題。法律的遊戲規則就是這樣，你不懂規則，就只能接受你不想要的結果。M編總結拋棄繼承不是「讓位」，是「出局」。你以為拋棄繼承可以讓孩子直接繼承阿公阿嬤的遺產，實際上你的那份會被兄弟姊妹瓜分，你的孩子一毛都拿不到。代位繼承只發生在繼承人「死亡」或「喪失繼承權」的情況下，自願拋棄繼承並不適用。兄弟姊妹全部拋棄，孫子女雖然可以繼承，但分配方式是所有孫子女平分，不是按照各房分配。2025年全台有超過7.8萬棟房產繼承，已連續4年突破7萬棟。很多人在繼承不動產時，因為不清楚繼承順位或持分怎麼算，原本應該傳承情感的房子，反而成為家人爭吵的原因。M編一句話：拋棄繼承不是愛孩子的表現，是讓孩子錯失遺產的開始。想讓孫子女繼承，請用遺囑，不要用拋棄。標籤：...
老婆堅持要有管理員，我想買的那間偏偏沒有怎麼辦？
老婆堅持要有管理員，我想買的那間偏偏沒有怎麼辦？文／賣厝阿明知識+ 「阿明，我看中一間房子，格局、地段、價格都很漂亮，但就是沒有管理員。我老婆堅持一定要有管理員，說這樣才能方便倒垃圾、收包裹。我該怎麼說服她？」這題阿明在「買房知識家」社團看過太多次了。先講結論：不要說服她，要解決她。...
預售買氣急凍！前二月交易量創六年新低，高雄腰斬、新北獨撐千件大樑
預售買氣急凍！前二月交易量創六年新低，高雄腰斬、新北獨撐千件大樑M傳媒財經中心／報導房市領頭羊失速了。信義房屋統計今年前二月全國預售揭露5,466件，年減28%，探近六年同期新低。更令人憂心的是，今年329檔期這隻傳統春燕，帶來的暖意極其有限，一手預售市場反應平淡，房市人氣回籠速度明顯慢於往年。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德直言，今年成屋市場一直到央行3月理監事會議宣布「微放寬」第二戶房貸成數後，才感受到買盤回籠。M編幫大家翻譯：過完年本來就該回來的買氣，今年拖到央行出手才姍姍來遲，市場信心有多脆弱不言而喻。高雄買氣直接腰斬，新北成六都唯一「千件俱樂部」成員攤開六都成績單，南北落差怵目驚心。高雄市前二月預售揭露僅剩387件，年減幅度高達5成，買氣直接腰斬。桃園市986件、年減3成，台南市同樣量縮超過3成；新竹、台中交易量則各掉了約2成左右。相較之下，雙北市展現驚人韌性。台北市前二月揭露604件，年減12%，表現優於大盤；新北市更猛，前二月揭露量達1,299件，是六都唯一還能站穩「千件大關」的都會區，年減幅度僅16%。《住展雜誌》發言人陳炳辰分析，在市場轉入空頭之際，蛋黃區的價值與供需結構優勢再度浮現。銷售順暢、價格維持得不錯的個案，幾乎都集中在供給量有限的區域，雙北不僅交易量年減幅較小，都更案推案進度也較不受景氣影響。M編翻譯：房市寒冬，蛋黃區穿羽絨衣，蛋白區只剩吊嘎。高雄、台南這些前幾年漲翻天的區域，現在正在為當時的狂熱付出代價。市場僵局：「賣方等買盤，買方等降價」目前預售市場陷入一場誰也不讓誰的僵局。曾敬德觀察，預售市場已進入「個案表現階段」，股市大漲後有些新案表現穩定，甚至億元級產品也看得到人氣。但中南部房價飆漲區域，市場仍在盤整，有些市場派的開發商調整速度較快，新案願意回到市場行情銷售，部分外圍區域的建案卻還在等人氣回籠。曾敬德用一句話總結當前市況：「開發商等買盤回來，買方等建商降價」。M編翻譯：你不降、我不買，大家一起撐，看誰先眨眼。央行「微放寬」點火，房市能「先蹲後跳」嗎？轉機出現在3月19日。央行理監事會議決議將第二戶房貸成數從5成放寬至6成，加上近期台股持續創新高、表現亮眼，房市人氣確實有緩步回升跡象。但這把火能燒多旺，市場看法分歧。房產業者認為此次只能算是「微」鬆綁，不至於讓買氣立即大幅提升，但至少透露政策由極度緊縮逐漸走向鬆綁的訊號。馨傳不動產智庫執行長何世昌也指出，此次鬆綁讓房市暫時喘一口氣，但買氣和信心能否真正回復，後續市況才是觀察指標。曾敬德則強調，一手預售市場仍是房市領頭羊，今年329檔期市場反應有限，倘若預售市場持續維持低量，整體房市難脫盤整格局。接下來的關鍵是：回籠的人氣能否轉化為實際買氣，上演「先蹲後跳」？M編觀點：別被「先蹲後跳」騙了，蹲得深不代表跳得高前二月預售交易量創六年新低，數字確實難看，但M編認為這不見得是壞事。過去幾年房市過熱，現在的量縮某種程度上是「排毒」把投資客、炒作資金排出去，讓市場回歸自住主流。真正值得關注的是「賣方等買盤，買方等降價」的僵局何時打破。央行微放寬只是給市場一個台階下，不代表資金會立刻大舉回流。尤其台股正熱，資金有更好去處，短期內要看到房市全面回溫，恐怕沒那麼容易。對自住買方來說，現在正是可以慢慢挑、好好談的時機。建商不降價？沒關係，隔壁中古屋屋主可能比較好說話。對賣方來說，與其撐著等買氣回來，不如務實面對市場行情，先降價先出場，總比卡著現金流好。 標籤：...
