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2年前「配貨買房潮」翻車？市場進入出場比進場更難的時代文／M傳媒房產中心 M編 兩年前，中部房市在新青安政策與資金行情推波助瀾下，曾經熱到失控，甚至出現市場少見的「配貨買房」現象。當時坊間流傳，想買熱門2房產品，不只要搶得快，還得協助建商消化同社區的4房產品，等於一組買氣綁一組去化壓力。雖然事後業者多次澄清，但那段「不買就買不到」的市場氛圍，確實讓不少買方在情緒高點進場。 如今時間來到交屋階段，市場畫風卻完全反轉。 近期在房屋交易平台上，一間位於潭子、當年曾因「配貨搶案」引發討論的物件，以當初購入價平轉求售，但市場反應冷淡。更現實的是，所謂「平轉」，在現在的市場環境裡，已經不再是保本選項，而是可能根本沒有接盤者的價格帶。 如果說兩年前是「怕買不到」，那現在就是「怕賣不掉」。 市場已經從搶進場，轉為卡出場。 關鍵原因其實不複雜，市場結構已經改變。買方現在最在意的不再只是價格，而是三件更現實的問題：貸款能不能過、未來還會不會跌、以及市場上是否還有更便宜的替代品。當銀行鑑價趨於保守、貸款成數緊縮，加上供給逐步增加，買方自然進入觀望模式。 在這種情況下，「平轉」不再是安全牌，而只是眾多選項中的其中一個，而且往往還不是最有吸引力的那一個。 問題在於，賣方並不是單一存在，而是同時面對一整批即將交屋的供給壓力。預售市場在過去幾年累積的大量交屋潮，正在同步進入二手市場，形成短時間內的供給疊加效應。當賣的人變多、買的人變保守，市場自然開始比價，而不是比誰早進場。 更現實的壓力，來自交屋本身。 交屋不是結束，而是金融條件重新檢驗的開始。兩年前簽約時的貸款條件，和現在銀行實際核貸條件已經出現落差。鑑價下修、成數下降、利率上升，都會直接拉高自備款壓力。原本預期可以順利交屋的人，現在可能面臨資金缺口；原本打算轉手的人，則可能發現市場根本接不住。 於是市場出現一個尷尬現象：想賣的人賣不掉，想撐的人撐不住。 也因此，開始出現「小賠出場」的聲音。對部分屋主來說，現在的選擇不是賺或賠，而是要不要繼續承擔時間與資金成本。只要流動性卡住，價格就不再是唯一問題。 回頭看這一波市場，有一個共通點很明顯：多數壓力集中在當初高槓桿、追價進場的族群。市場上升時，槓桿是放大報酬的工具；市場轉弱時，槓桿則會變成壓力來源。 而真正的關鍵，其實不是價格跌多少，而是市場流動性正在變慢。 當一個資產無法快速轉換成現金，它的風險就不只在價格，而是在「出不來」。 這也是現在市場最殘酷的一點。 房市最危險的階段，從來不是下跌本身，而是你想離場，但市場沒有買方。 兩年前大家在比誰進得去，現在市場在比誰出得來。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

中央在管、地方在抓、業者在躲　土方新制上路爆治理失衡文／M傳媒房產中心高雄美濃長年遭濫採砂石與非法回填，大片農地被挖成深坑，甚至被外界戲稱為「美濃大峽谷」，今年相關業者遭起訴，再度引發社會對土地非法利用問題的關注。隨著全台違法傾倒廢土案件累計已逾8,000件，中央與地方政府近年密集出手整頓，但新制上路後卻引發「土方之亂」，凸顯制度與市場現實之間的落差。內政部國土署為遏止營建剩餘土石方流向不明，已推動多項控管機制。首先要求所有清運車輛全面加裝GPS即時追蹤系統，藉由掌握運輸路徑，防堵中途偷倒行為；同時導入電子聯單制度，將過去紙本流程全面數位化，從工地出土到最終去化場，建立完整可追溯紀錄，強化流程透明度。此外，針對長期存在的「去化場不足」問題，中央也同步修正相關法規，放寬非都市土地可在特定條件下設置臨時土方暫置場，並由政府機關或相關公會申請設置，最長使用期限可達5年，試圖補足土方去化出口。不過，新制實施後，基層營建業者反映出現明顯衝擊。有工地指出，過去每日可有上百輛重車進場清運，如今因程序增加與調度受限，僅剩約六成運能，導致出土速度下降、工期延誤，營建成本同步上升。更有調查發現，部分業者為規避監管，改以小型貨車分批運輸，將土方載往偏遠地區非法棄置，形成新的灰色操作模式。在地方政府端，各縣市也同步強化執法與管理。台中、桃園等地已建立跨局處聯合稽查機制，結合警察、環保與地政單位，並導入夜間巡查與空拍技術，鎖定高風險區域；台南、雲林等違規熱區則採取高頻巡查與重罰策略，並將特定區域列為重點管制範圍，甚至強化地主連帶責任；高雄與屏東則加強農地使用查核，嚴查「假整地、真棄土」情形，並透過地籍與空拍比對掌握地形變化。然而，儘管中央與地方同步加強管理，業界普遍認為，問題核心仍在於供需失衡。合法土方去化場不足，使處理成本居高不下，加上新制提高運輸與申報成本，部分業者轉向地下化操作，使黑市反而更具誘因。專家指出，當前制度已逐步建立「源頭控管」與「流程透明」，但若未同步擴充去化容量、降低合法成本並提升違法風險，恐難真正根治問題。M編觀察，現階段市場呈現「中央在管、地方在抓、業者在躲」的三方拉鋸，反映出台灣土方治理仍處於過渡期。從美濃「大峽谷」到各地違法棄土熱區，這不僅是環境問題，更是制度與產業結構長期失衡的結果。未來如何在強化監管與符合產業實務之間取得平衡，將是土方治理能否真正落地的關鍵。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

公辦都更最大規模招商啟動　國家住都中心推9案、引資近600億　布局雙北與高雄核心區 文／M傳媒房產中心國家住宅及都市更新中心今（14）日舉辦「2026年公辦都更招商發布會」，宣布啟動歷年規模最大招商計畫。此次一口氣釋出雙北與高雄9大公辦都更案，基地總面積約6.5公頃，整合近700位私有地主，預估將帶動民間投資金額逾596億元，為近年公辦都更推動再添新里程碑。內政部政務次長董建宏表示，台灣多數城市已進入建物老化階段，透過公辦都更導入國家信用與制度力量，不僅能改善居住安全，也有助於城市機能更新與世代銜接。他強調，未來將持續推動《都市更新條例》修法，並結合婚育宅等政策，讓都更不只是重建，更是打造宜居城市的重要工具。國家住都中心董事長花敬群指出，中心成立近八年，已累計完成18案招商，投資金額突破千億元。此次招商延續「先整合、後招商」模式，降低投資不確定性，並強化地主參與信任基礎。他也透露，未來將持續透過「整合達人」機制，建立更成熟的都更協作模式。值得注意的是，本次招商在開發策略上出現明顯升級。不同於過去以單一基地為主的開發思維，國家住都中心正轉向「街區尺度」整體規劃，從建築單點更新擴展至區域環境整合，強調公共空間、動線與生活機能的全面提升。例如新北「中和祥和案」與「新店安德案」，即透過擴大街廓整合範圍，分期推動開發，提高整體效益。在招商模式上亦出現創新案例。「信義犁和案」首度採取「先找承租人、後找出資人」策略，優先鎖定醫療、生技與社福產業，確保未來營運方向與市場需求接軌，降低開發風險。本次推出的9大案件橫跨住宅、產業與公共服務領域，台北市包括中正永昌、信義雅祥、南港台電後山埤、士林三玉、大安龍泉等案；新北則有中和祥和、新店安德案；另也首度將公辦都更經驗拓展至高雄，推出新興區「青年高分社及陸軍服務社案」，象徵政策正式南向落地。事實上，高雄案被視為本次招商最大亮點。過去都更市場長期呈現「北熱南冷」，國家住都中心此次進軍南台灣，不僅設立南部辦公室深化在地整合，更透過跨基地權利變換設計，提高開發可行性，試圖打開南部都更新局。統計顯示，自2018年成立以來，國家住都中心已推動逾5.4萬坪辦公空間、1,700餘戶社會住宅及超過萬坪公益設施，涵蓋托育、長照與社福服務，逐步將都更從單純開發案，轉化為城市治理與公共服務的重要工具。M編觀察，當前公辦都更已從「解決老屋問題」進化為「重塑城市結構」。在高房價與土地取得困難的背景下，由政府主導整合、引導民間資金進場，正成為都市更新的主流模式。隨著此次大規模招商啟動，未來市場關注的焦點，將不只是招商成果，而是這套模式能否真正複製、擴散，成為台灣城市更新的長期解方。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

房市冷、傳承熱！法拍量創低點卻見台中1字頭　M編：市場不是沒跌，是先在「檯面下修正」 文／M傳媒房產中心近期在打房政策與信用管制影響下，整體房市交易量明顯降溫，但另一方面，資產移轉卻持續維持高檔。根據內政部統計，自2023年至2026年，各年第1季繼承與贈與移轉棟數皆突破3.4萬棟，顯示台灣正進入一波結構性的「大傳承潮」。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，在高房價與高齡化雙重壓力下，無償取得房產的比例持續上升。一方面，戰後嬰兒潮世代逐漸凋零，帶動繼承量攀升；另一方面，長輩也透過贈與提早進行資產配置，降低未來稅負壓力。數據顯示，2026年第1季繼承移轉達1萬7,879棟，贈與移轉1萬6,182棟，雙雙維持高檔，反觀拍賣移轉棟數僅768棟，創下近十年次低水準。市場普遍解讀，房市雖冷，但並未出現大規模違約或「斷頭潮」。賴志昶分析，法拍量未明顯增加，主要來自兩大原因：一是近年房價仍處相對高點，屋主即便面臨資金壓力，仍可透過市場轉手脫身；二是銀行端提供債務協商空間，使不少案件在進入法拍程序前就已被化解。不過，市場另一端卻出現值得關注的現象。近期台中法拍市場已出現「1字頭」成交案例，與過去動輒2字頭甚至更高的價格相比，形成明顯落差，也引發外界對房價修正的討論。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，在「等房族」逐漸崛起的情況下，繼承與贈與取得的房產，若屬老屋類型，未來仍需面對修繕成本與稅負問題，民眾在規劃資產傳承時，應提前做好完整財務評估。M編觀點市場現在最容易誤判的，是把「法拍量低」等同於「市場沒問題」。但實際上，真正的變化，正在兩個地方發生。第一，台中已經出現法拍「1字頭」價格。 這不是單純撿便宜，而是市場開始出現「可負擔價格」。當價格從過去高檔回落到有人願意承接的區間，代表市場已經從「撐價」進入「找價格」。第二，法拍量沒有爆發，不代表沒有壓力，而是壓力被提前消化。 現在很多案件，在被查封後，還沒真正進入法拍市場，就已經透過讓價出售完成交易。換句話說，市場正在用「降價成交」，取代「法拍出清」。這代表修正已經發生，只是沒有出現在統計數字裡。也因此，當前市場其實呈現一個很關鍵的狀態：檯面上：法拍量低、違約不多檯面下：價格開始鬆動、讓價交易增加這種結構，通常出現在市場「初期修正階段」。接下來的關鍵，不是會不會崩，而是：價格會不會從個案修正，擴散成區域修正。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明

科技熱區「缺房榜」出爐！新竹狂掃5席、台南入榜　專家示警：低庫存不等於市場無壓 文／M傳媒房產中心根據最新市調單位統計，全台重劃區供給結構出現明顯分化，在整體房市轉冷之際，新竹與台南等科技產業聚落仍展現穩定剛性需求，多個重劃區擠進「待售量最低排行榜」，形成「物以稀為貴」的市場格局。其中，新竹縣市一舉拿下前10名中的5席，成為最受矚目的房市熱區。觀察榜單，新竹市金雅重劃區以僅剩30戶待售量居冠，且較去年同期再減少9戶，顯示區域去化速度仍快；此外，關埔重劃區、竹北縣治一期等指標區域亦名列前茅，平均成交單價分別達78萬與79萬元，價格表現相對穩定。新北市方面，板橋江翠北側G區平均單價達80.9萬元，為榜單中最高。住展雜誌發言人陳炳辰分析，新竹市場之所以長期維持低庫存，除科技園區帶動購屋需求外，也與建商推案策略有關。由於土地供給逐漸飽和，加上市況轉冷，不少建商選擇延後推案，導致市場可售案源有限，使部分重劃區長期維持低待售量。南部市場方面，台南受惠南科效應，同樣展現一定支撐力。其中南科L&M特定區待售戶數約205戶，平均單價約36.4萬元；虎尾寮重劃區則以287戶入榜，單價已突破60萬元。不過，業者指出，隨著投資客逐步退場，部分區域買氣已不若過往熱絡，去化速度明顯放緩。值得注意的是，儘管整體待售量維持低檔，但市場實際銷售情況已出現變化。591新建案新聞組長林哲緯指出，目前部分重劃區因推案量減少而呈現低庫存，但舊案與餘屋若未有明顯讓利，銷售仍面臨壓力。此外，新竹湖口王爺壟重劃區近期出現建案「解約重簽」案例，建商透過調整價格條件重新銷售，吸引市場關注，也被視為市場進入調整期的訊號之一。M編觀點表面上看，科技重劃區「缺房」現象明顯，但若深入觀察，會發現這波低待售量，未必全然來自需求強勁。首先，當前低庫存有一部分來自建商「控量推案」。在市場轉冷之際，開發商選擇延後進場，減少供給，以維持價格穩定，形成「看起來缺房」的現象。其次，市場已出現明顯分化。同一區域內，核心地段因機能與產業支撐，價格仍具韌性，但外圍區域則逐步出現讓利跡象，顯示並非全面抗跌，而是進入結構性調整。更關鍵的是，價格鬆動多半未直接反映在帳面數據上。透過送裝潢、補貼、議價空間，甚至「解約重簽」等方式，市場已開始進行實質修正，只是尚未完全體現在公開價格。整體而言，當前房市已從過去的資金推動，轉向自住需求主導。當市場回歸基本面，「低庫存」不再等同於「高安全」，未來價格走勢仍須觀察資金動向與實質成交變化。一句話總結：市場不是缺房，而是供給被控制；價格不是沒動，而是正在用不同方式修正。相關新聞推薦正在載入相關新聞...標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明