財經專欄

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新青安2.0即將8月上路！利息補貼改「3加4」退場　排富、年齡限制成關鍵M傳媒房產中心／綜合報導新青安房貸即將在今年7月底屆期，市場高度關注接棒方案如何設計。據了解，財政部已研擬完成「新青安2.0」初步架構，最快可望自8月1日銜接上路，實施期程可能拉長至7年，利息補貼則改採「3加4」兩階段逐步退場。不過，最終版本仍待行政院拍板確認。相較現行新青安1.0，新版方案最大差異在於政策方向從「全面支持首購」轉向「精準扶助自住」。除延續部分利息補貼外，也新增排富設計、房屋總價上限、借款人年齡限制，以及市場討論度相當高的「80條款」。這代表新青安2.0不只是單純延長優惠，而是開始修正第一階段政策可能帶來的副作用，試圖在協助首購、自住需求與避免刺激房價之間取得平衡。新青安1.0低利吸引首購　也引發推升房價爭議新青安1.0自112年8月推出，主要鎖定20歲以上，且本人、配偶及未成年子女名下無自用住宅的首購族。申貸房屋必須供自住使用，不得出租或轉售，且一人一生僅能申貸一次。現行版本最大誘因，是政府與公股銀行合計補貼2碼，使一段式利率目前約1.775%，相較一般房貸利率明顯具備競爭力。對許多首購家庭來說，新青安確實降低初期購屋門檻，也讓部分原本差一點才能進場的民眾，有機會完成購屋計畫。不過，新青安上路後，也引發市場爭議。外界認為，在部分區域房價已高、供給有限的情況下，低利率、高成數、長年期與寬限期，可能提高買方購買力，進而被賣方或建商反映到價格上，使政策從協助首購，變成間接推升房價的助力。因此，新青安2.0如何在「幫助無自宅民眾」與「避免成為房市炒作題材」之間取得平衡，成為這次改版的核心。利息補貼採「3加4」　第4年起逐步退場根據目前傳出的規劃，新青安2.0前3年將延續原有補貼架構，由內政部負擔1.5碼、公股銀行吸收0.5碼，維持合計2碼補貼。不過，自第4年起，內政部補貼將逐年減少，每年減少0.5碼，預計至第6年退場；公股銀行則持續補貼0.5碼至第7年結束。也就是說，新版補貼不再是一次性延續到底，而是採取前3年支持、後4年逐步回歸市場機制的設計。市場人士分析，這樣的安排一方面可避免政策突然斷崖式退場，衝擊已申貸民眾；另一方面，也釋出政府不會長期用低利補貼房貸的訊號，讓民眾在購屋前必須將未來補貼減少後的還款壓力一併納入評估。換言之，新青安2.0雖然仍有利息補貼，但買方不能只看前3年低利條件，還必須試算第4年後補貼減少、利率回升後的月付能力。新增排富與總價上限　政策資源將更集中新青安2.0另一項重要調整，是新增排富設計。據了解，貸款人年收入上限擬訂為200萬元，房屋總價也將設天花板，例如台北市可能設定在3500萬元。貸款條件方面，目前傳出總額度仍維持1000萬元，最高貸款成數8成、最長年限40年、寬限期5年，與現行1.0版本大致相同。但透過所得與房價門檻限制，政策資源將更集中於中低總價、自住型購屋需求。房市人士指出，新青安的政策定位，本來就不應成為高所得族群或高總價住宅的低利工具。若新版方案納入排富與總價上限，有助於降低外界對「全民補貼高房價」的質疑，也能避免政策紅利流向不真正需要協助的族群。不過，各縣市房價差異明顯，總價上限如何訂定，仍是執行上的關鍵。若門檻過低，可能排除部分都會區合理自住需求；若門檻過高，又可能失去排富效果，成為未來行政院拍板前的重要討論焦點。借款人須50歲以下　「80條款」防範長年期風險新版新青安也傳出將新增年齡限制，借款人須在50歲以下，且借款人年齡加計貸款年限不得超過80年，市場稱為「80條款」。由於新青安最長貸款年限可達40年，若借款人年齡較高，雖然可藉由拉長年期降低每月負擔，但退休後還款能力、收入穩定性與家庭財務風險也會同步提高。透過80條款限制，有助於降低政策型房貸過度延長授信年限的風險。這項設計也顯示，新青安2.0將更明確鎖定年輕首購與成家族群。但另一方面，50歲以上無自宅民眾若仍有自住購屋需求，未來是否另有配套方案，也值得後續觀察。婚育宅額度可望提高　最高上看1500萬元除了基本版新青安外，針對婚育家庭的支持也可能成為新青安2.0亮點。據了解，針對婚育宅，貸款額度可望從一般上限再提高，最高來到1500萬元，以強化對成家與育兒族群的支持。市場解讀，這與近年少子化、青年成家壓力升高有關。對有子女或有育兒需求的家庭而言，購屋需求通常不只是一房或小宅，而是包含居住空間、學區、生活機能與長期穩定性，因此提高貸款額度有其政策邏輯。但專家也提醒，若婚育宅加碼未搭配總價控管、排除高價住宅及自住限制，可能使政策利多被市場價格吸收。也就是說，額度提高不一定等於民眾買得更輕鬆，若房價同步墊高，家庭負擔反而可能更重。財政部6月底前提方案　公股行庫盼兼顧政策與資金效率財政部長莊翠雲10日在立法院財政委員會表示，財政部仍在蒐集各界意見，會從民眾需求、金融市場與房市情勢等面向綜合評估，目標是在6月底前提出方案並對外說明。據了解，公股行庫先前已向財政部反映多項建議，包括寬限期縮短至3年、停止利率補貼，以及借款人年齡加上貸款年限不得超過80年等。行庫主管也坦言，新青安低利承作會壓縮銀行資金運用效率，但政策定案後，仍會配合政府方向落實執行。從目前版本來看，新青安2.0並未完全採納行庫希望停止補貼或縮短寬限期的方向，而是選擇以補貼逐步退場、排富、年齡限制與總價天花板方式進行調整，顯示政府仍希望維持對首購與自住家庭的支持，但也不願讓政策持續被市場解讀為無條件加碼。新青安2.0不是房市萬靈丹，真正關鍵仍是負擔能力新青安2.0若如市場傳聞方向推動，代表政策已從1.0的低利支持，進一步走向更精準的自住扶助。前3年補貼延續，是照顧首購族初期負擔；第4年起逐步退場，是避免低利補貼永久化；排富與總價上限，則是降低政策資源錯置風險。不過，對購屋族而言，新青安2.0並不代表可以無條件進場。低利、長年期與寬限期只能降低短期壓力，不能改變總價過高、收入不足、未來利率變動與本息攤還壓力等現實問題。尤其補貼逐步退場後，民眾必須提前試算未來利率回升後的月付能力。若只看前3年低利，忽略第4年後負擔增加，仍可能在未來面臨現金流壓力。對房市而言，新青安2.0的政策定位應該是協助真正無自宅、自住與婚育家庭，而不是刺激買氣或替高房價續命。若能把資源用在刀口上，避免流向高所得、高總價與投資性需求，才有機會讓政策回到居住本質。房貸政策可以幫民眾跨過門檻，但不能替民眾承擔一輩子的還款壓力。新青安2.0真正的成敗，不在於貸款額度提高多少，而在於能不能讓需要幫助的人買得起、貸得過，並且住得穩。標籤： M傳媒合作媒體賣厝阿明